これぞ不動産投資の醍醐味!

こんにちは、くらげプロです。

私は法人の代表をしているのですが、主たる事業は不動産賃貸、宿泊業で、昨年からは飲食業を始めました。

賃貸も普通の一戸建てからテナント、シェアハウスと形態は様々で、主戦場は京都です。

基本的には『古い不動産をリノベーションして活用を見出す』ということをしています。

「これをしよう」

と物件を探すよりは、古い物件と縁があると、

「これはこういう感じでリノベーションすると、なんとか活きるかな」

と物件ごとに考えてやっているうちに、やることが広がってきました。もちろん、自分は建築や不動産の専門ではありませんので、周りに優秀な仲間がいます。自分も事業を始めたときよりかは見る目が出てきました。

そんな、古くてボロボロの物件を扱って、ゆっくり事業と資産を拡大してきたのですが、つい先日、不動産ならではのボーナスがありました。

今までと同様以上にボロボロの物件で床や柱も傾いているのですが、数百万円で購入することになりました。その物件は買った途端に倍以上の価値を持ちます。

なぜそんなことが起こるのか? これは不動産投資の醍醐味の一つです。

不良不動産が宝になるとき

「再建築不可」という土地を知っているでしょうか?

建築基準法により「4m以上の道路に2m以上接道している」ことが再建築ができる条件(接道義務)です。4m未満でも再建築の際に土地を譲ってセットバックというのをすれば建てられることもあります。

そのセットバックもできず、接道義務を満たしていないため再建築ができないという不動産があります。それが「再建築不可物件」です。建築基準法ができる前に建った建物は問題なく住めますし、改修するのも問題ありません。

しかし、一から新しい建物を建てることはできません。住めないからと壊した場合だけではなく、火事とかの災害などで意図せず壊れてしまった場合も、再建築ができません。

日本中に再建不可物件はありますが、京都はまだまだ細い路地が多いため、再建築不可物件も多いです。

さて、この再建築不可物件ですが、銀行から融資を受けることはほぼ不可能です。ですので、どうしても買える人が少なくなり、価格は安くなります。現金決済のみとなってしまうからです。

再建築不可物件のメリット

そんな再建築不可物件ですが、価格が低いがゆえに良いことがあります。

  • 賃貸で済む人には道路に面してもいなくてもあまり関係ないため、賃料にはさほど関係ない。

⇒ つまり投資物件として収益性が高くなる

  • 接道している土地と合わせると、一塊として再建築が可能となり、土地評価額が大幅に上昇する。

⇒ 「再建築不可物件の隣、かつ、接道している土地を持っている」という、条件は厳しいものの、買った時点で含み益が出るというボーナス。

今まで、一つ目の理由で再建築不可物件に投資してたことはあったのですが、ついに、この二つ目のボーナスがでたのです。

隣の土地は倍出してでも買え!?

不動産の格言で、「隣の土地は倍出してでも買え」というのがあります。「倍出して」以外にも「借金してでも」とか「3倍出してでも」ということもあります。

これは、土地は大きい方が活用の幅が増えるので、場合によっては1+1が2ではなく、2以上に評価されることがあるからです。

それ以外にも、不動産はその名の通り動かすことができない資産なので、隣に変な人が住んだり、変な建物が建ったりすると、どうすることもできないこともあるので、そのようなリスクをなるべく減らすという視点もあります。

そのような事情があるので、そもそも隣の土地には価値があるのですが、先の「再建築不可物件」が絡む場合はさらに価値があるということです。

まとめ

不動産は他の投資や事業にない特殊性があるのですが、条件が重なると買った時点で含み益が出るというボーナスが発生します。

今回、その条件が満たされてラッキーがありました。不動産事業はその特殊性から知っていると知らないでは大きく収益性が変わってきます。

まさしく不動産の醍醐味の一つです。

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