新築ワンルームマンション投資はやってはいけない!

こんにちは、くらげプロです。

みなさん、投資はしてますか?

当ブログは経済的自由を得るために投資を推奨しているブログなのですが、投資にもいろいろあります。

私は金融投資も不動産投資もしていますが、特に不動産投資は2009年から行っており、法人化して事業化しています。

さらに、FPの資格もあることで、たまに投資や資産運用や家計相談があります。

先日、医師の友人から新築ワンルームマンション投資について相談がありました。

この友人は多少乗り気でしたが、私からすると「どう考えても損をする投資」でした。

今回は、皆さんにもお役に立つと思い記事にします。

新築ワンルームマンション投資の相談を受ける

友人は、ある学会の企業ブースで不動産投資についての勧誘を受けたようです。

会社名はグローバル・リンク・マネジメント(以下、GLM社)。医師向け不動産投資サービスのドクターズコンシェルジュというのを展開しています。

今回、友人に提案された投資不動産のデータはこちら

新宿から2㎞程の中野新橋という駅から徒歩5分。もうすぐ完成予定の新築マンション。

25.5㎡の1DKで、3,240万円

借り入れ年数35年、借入金利1.6%(団信保険料込み)

月々返済額97,687円、管理費・修繕費11,090円、入金家賃97,010円

月々差額 -11,767円

月々1万円ほどの損失ということで、1万円×12か月×35年=420万円

この『420万円の自己負担で新宿近くにマンションを一部屋持てます』というのが売り文句のようです。

しかも家賃保証アリ、保証家賃の改定は7年毎で最大下落幅は5%まで。

東京にマンションを持っていれば東京往復の交通費など経費計上でき、さらに損失は節税になる。

この知人がもらったというGLM社の資料を全て見せていただきましたが、上記以外に詳細な収支情報はありません。

さて、みなさんはこの不動産投資は上手くいくと思いますか??

この新築ワンルームマンション投資が損をする理由

まず、ローン返済をどう計算しても97,687円にならなくて、おっかしいなぁと思ってたのですが。。。

なんと、100万円少なく3,140万円での計算でした。

3,140万円の融資で金利1.6%の35年で元利均等返済の計算をすると、返済額が97,687円になります。

つまり、

自己資金100万円入れることがそもそも必要ですね。

資料のどこにも記載ありませんが!

また、不動産取得時の手続き費用についても何も書いてないですねぇ。

通常、新築だと売買代金の7%~10%くらいはかかるので、7%としても取得時に227万円はかかります。

不動産取得費用についてもどこにも書いてません

この最初の時点で、勧誘売り文句の「35年420万円の負担で」というのが崩れてます。

購入時の300万円以上の自己負担金がどこにも書かれていない時点で終了な気もしますが、おかしい点はすべて指摘していきましょう。

お決まりの不動産投資の罠フレーズ

家賃保証で安心??

通常は築年数が古くなるにつれ、家賃が下落します。

甘く見積もって5年で5%ほどでしょうか。特に10年、20年を超えるとガクッと下がります。

このGLM社の投資物件では家賃保証が「7年ごとの更新で最大下落幅5%」と謳ってます。

これが本当であれば一つ安心でしょうが、まず間違いなく契約書には特約があるでしょう。

そこにはこんな文言があると想定されます。

市況・経済環境の変化によってはやむを得ず規定外の家賃を提案することもありうる

家賃保証はサブリース問題でレオパレス21の集団訴訟にもなっているのと、構造的にほぼ同様です。

もし契約書に家賃見直し条項が一切書いてなければ連絡ください。GLM社さん。

ちなみに、「それなら家賃保証契約を解除すればいいじゃないか」と考えた方。それは正解です。

自分でやれるなら最初から家賃保証などつけないことです。

新築賃貸なんて簡単に入居者はいるんです。問題は10年、20年と経ってからです。

想定家賃について調べて考察してみる

自分で賃貸管理をしたとして、収支が成り立つか考えてみましょう。

簡単に想定家賃を調べることができます。

家賃を調べる・家賃相場なら、賃貸情報が満載の不動産・住宅情報サイト【LIFULL HOME'S/ライフルホームズ】日本最大級の豊富な賃貸物件の賃料データから、目安となる平均家賃を算出!

これで中野新橋駅の家賃相場を調べます。

条件として、専有面積25~30平米、駅徒歩1~5分、築年数0~5年、他に、バス・トイレ別、室内洗濯機置き場、2階以上、と入力してみましょう。

すると、1DKで『11.28万円±11,300円』

築5年以内でさえ、融資返済と管理費・修繕費合わせるとギリギリです。

これで、10年、20年とやっていけますか?

しかも、退去して次の入居者が決まるまでの時期は支出全てが手出しになります。毎月10万円以上支出が続くという恐ろしい事態です。

さらに、退去者が出るたびに、原状回復費用で10万円~20万円、客付け費用1~2か月分ほどもかかります(これは資料にさらにひどい書き方があったのですが後述します)。

損失分で節税できる? 交通費とか経費算入できる??

さて、「損した分は損益通算で節税できますよ」という常とう句があります。

いただいた資料には、購入時の登記費用などは自己負担として計算に入ってないのに、損益通算の経費算入には登記費用が入ってるんですよね(笑)

ずいぶん、都合のいい資料ですね、GLM社さん。

しかも、節税であれば新築鉄筋なんてのは一番減価償却の少ない方法です。47年ですからね。別のものにするほうがいいです。

初年度の購入初期費用がなくなれば、毎年の損失で浮く節税なんて10万円にも満たないでしょう。

融資返済35年にわたって負担する金額と節税額を比べるといかに損するかわかると思います。

得をしたいがために投資するのに、損を出しながら物件を維持する矛盾が生じます。

また、交通費とかの経費算入ですが、管理会社に管理をすべて任せているのに、なんで東京に頻繁に行く必要があるんだって、税務署に突っ込まれたら一発で修正させられます。

経費算入できる額もせいぜい年間で数万円でしょうか。

修繕積立金の甘い見積もり

管理費・修繕費11,090円

とのことですが、半々と考えると、修繕費は月々5千500円ほど。

新築から数年はその程度で良いでしょうが、およそ5年ごとに数千円ほどは修繕費が上がっていかないと、良好なマンションの維持は困難でしょう。

通常、分譲マンションでは長期修繕計画にそって修繕費の値上がりがあります。

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは

均等積み立て方式による場合でも、5年程度ごとの計画の見直しにより、、、必要とする修繕積立金の額が増加しますので留意が必要です。

と、値上がりを考慮するように記載あります。

値上がりの無いままだと、初回の大規模修繕(およそ12年ごと)は乗り切れても、おそらく2回目の大規模修繕には対応できなくなります。

このマンションでどのように長期修繕計画を立てているか見てみたいですね。

裁判では認められないこんなフレーズも!

さて、友人に渡された資料にはこんな文言がありました。

「室内のクロス替えやクリーニングなどは、入居者が支払う敷金で賄うことができます。」

これはひどい。

敷金というのは、入居者からの預かり金です。クロス替えやクリーニングに使ってはいけません。

賃借人が退去すれば敷金は全額返還が原則です。

私はかつて住んでいた賃貸マンションを退去しても敷金が一部しか返還されず、家主と交渉したことが何度かあります。

どう言っても敷金を返還してくれず、埒が明かないので、私個人で敷金返還訴訟を起こして、家主の会社側弁護士相手に全面勝訴したこともあります。

しかも、特に東京は「東京ルール」とも呼ばれている、敷金に対する扱いが整備されてきていて、かつてのように敷金で清掃費を賄うことは通常できません。

さて、GLM社さんはどのように入居者に説明するのでしょうか?

まとめ

新築ワンルームマンション投資の勧誘はよくある話です。しかし、収支の条件を一つずつ精査すると、とても収益が得られる構造にはなっていません。

不動産投資はとても有力な投資手法ですが、必要な知識がないとカモにされてしまいます。

勉強は必要ですが、正しい投資判断をして経済的に豊かになりましょう。

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする