建築基準法の規制緩和は追い風

こんにちは、くらげプロです。

2019年6月の建築基準法の改正は、今更ながら不動産改修による事業に影響を受けているので、備忘録的にまとめておきます。

活用されない不動産⇒「負」動産になっているのは、リノベーションにより住居、店舗、宿泊施設など、人が集う場所に戻してあげることができます。

私は医師であり、人が亡くなってしまう場にいます。

人はどうしても寿命には逆らえず老い、死にますが、建築物は適切に手間とお金をかけると生き返ります。

まさしく、数十年生きて役割を終えたかと思うような建物でも、元気な20歳に戻ることができるのです。

不動産はそれが本当に楽しい。

ただ、その手間とお金について綿密に考えないと難しいのですが、それがちょっとやりやすくはなったということです。

 

建築基準法改正の背景

間違いなく、増え続ける空き家問題があります。

2018年時点で日本全国で850万戸ほど、空き家率は13.6%となっています。

適切な管理が行われていない空き家が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしており、いかに活用していくかという対応が必要となっています。

空き家が増えている背景には、活用するために基準に適合させるための金銭的な負担がネックになっているということもあったのです。

 

改正の影響点

2019年6月に施行された改正建築基準法は7項目ありますが、特に影響のあったものを抜粋します。

 

密集市街地等の整備改善に向けた規制の合理化

密集した住宅における防火について、火災による延焼防止を講じた建物にするのを促すものです。

防火地域だけではなく、準防火地域でも耐火建築物・準耐火建築物の建蔽率が1/10緩和されること

すべての柱や壁に一律に耐火性能を要求するのではなく、外壁や窓の防火性能を高めることで延焼防止性能を総合的に評価すること

これらによって、改修資金使途にメリハリをつけて、収益性を上げることが可能となります。

 

戸建て住宅などを他用途に転用する場合の規制の合理化

 

既存建築ストックの活用にあたって、住宅⇒非住宅としての用途変更の規制緩和で要点は2つ。

・3階建ての戸建て住宅等を他用途に転用する場合の規制の合理化

3階建ての場合は壁・柱等を耐火構造とするため石膏ボードを張るなど、改修の費用負担が大きかったが、200㎡未満の場合は耐火構造としなくてもよくなりました。

飲食店の転用の場合は措置は不要となり、宿泊施設でも警報設備などの措置のみで用途変更が可能となりました。

・用途への変更の場合は建築確認が必要、100㎡⇒200㎡超えに要件緩和

戸建て住宅のストック(約2,800万戸)は

100㎡未満が 3割

100㎡以上200㎡未満が 6割

ということなので、この改正で9割がたの手続きが緩和されたということです。

私は、以前100㎡超え200㎡未満の物件を宿泊施設に転用するのに、わざわざ99㎡に減築することで建築確認の問題をクリアしたのですが、改正によって今であれば減築する必要もなかったですね。

そして、今から3階建ての戸建て⇒テナントにするプロジェクトがあるのですが、200㎡未満なので、こちらも改正の恩恵を受けます。

 

まとめ

家というのは金銭的なことだけではなく、使用者の思い入れが詰まるため、なかなか空き家になってもそのままにしておくということになりがちです。

私も不動産のことをやっていてるにも関わらず、遠隔の父の実家が10年以上空き家になっています。父をなんとか促して、数年かけてもまだ解決しません。

少なくとも、制度的に不動産を活用しやすいように、もっと改善していく必要があるでしょう。

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